AUDEGOND Avocat au barreau de Lille

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05 Septembre 2014

Nouveautés pour le bail professionnel

Contrairement au bail commercial, le bail professionnel est assez peu réglementé.
En 2014, le législateur s'est toutefois attaché à poser quelques impératifs.
Pour faire suite aux lois de 2005et 2008, celle du 24 mars 2014 a imposé au propriétaire de demander un changement d'usage des locaux à usage d'habitation qui serait transformé en local professionnel.
Le champ d'application territorial est réduit aux seules communes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne. Un régime spécifique a été édicté pour Paris.
Il faudra dès lors penser à inclure au dossier, l'autorisation délivrée par le maire pour transformer un local d'habitation en local professionnel, sachant que sont considérés comme tels des locaux accueillants un public qui n'y réside pas de manière fixe.
Au plan formel, le bail professionnel n'a pas à suivre une trame spécifique mais par mesure de sécurité il sera nécessairement écrit et veillera à rappeler les obligations du bailleur et celles du locataire.
Il sera passé en présence d’un notaire uniquement si la durée prévue est supérieure à 12 ans.
En effet la durée la plus commune est celle de six ans, renouvelable tacitement pour une durée identique.
Dans le cadre du bail professionnel, le bailleur ne peut mettre fin au contrat avant la fin du contrat mais le preneur pourra le faire par LRAR en respectant un délai de préavis de six mois.
Si le loyer et le montant du dépôt de garantie sont fixés librement entre les parties, la loi du 18 juin 2014 impose désormais le recours à l'indice des loyers des activités tertiaires pour les professions libérales et les activités exercées dans des entreprises de logistique.
L’'indice des loyers commerciaux est réservé aux activités commerciales et artisanales.
Il n'est donc plus possible d'utiliser l'indice du coût de la construction.
Cette même loi, a prévu l'obligation désormais d'établir un état des lieux d'entrée et de sortie contradictoire et amiable.
Cela était généralement la norme en pratique mais elle devient obligation.
Ce contrat de bail étant flexible, mais néanmoins d'ordre public, il est utile de se faire adjoindre les conseils d'un professionnel tant lors de sa rédaction que lors de son exécution.

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