AUDEGOND Avocat au barreau de Lille

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25 Juin 2017

LES REGLES DE LA COLOCATION

Qu’est-ce que la colocation ?
La colocation est définie par la loi ALUR comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
Comment se présente le bail dans le cadre d’une colocation ?
Deux types de bail sont possibles :
• Un contrat unique : il est important que TOUS les locataires figurent sur le bail et le signent. Si ce n’est pas le cas, seul le signataire sera engagé par le contrat, les autres locataires seront considérés comme étant simplement hébergés et ils n’auront aucun droit ( et aucune allocation). Si l’unique signataire décide de quitter les lieux, il force ainsi tous les autres à partir.
• Un bail pour chaque colocataire : ce type de bail est moins fréquent mais peut être avantageux si un locataire souhaite quitter les lieux avant l’expiration du bail. Il doit détailler la partie réservée au locataire et les parties communes. Attention néanmoins : pour ce type de bail, chaque colocataire doit disposer d’au moins 14m2 d’espace privé et 33m2 d’espace habitable.
Quelles sont les clauses obligatoires dans le contrat de bail en colocation ?
• L’identité du bailleur avec le nom et le domicile ou la dénomination et le siège social du bailleur et de son mandataire (s’il y a).
• L’identité des locataires.
• La durée du bail : elle est au minimum de 3 ans pour un logement vide, et d’1 an pour un logement meublé avec reconduction tacite mais , avec la possibilité de la réduire àil existe des baux 9 mois pour les étudiants, sans tacite reconduction.
• La description et la destination des lieux . Des dispositions légales fixent le minimum de la surface louable. Les normes de peuplement prévoient les minimaux suivants dans le cas des colocations : 16m2 pour deux personnes, puis +9m2 par personne en plus.
• Les équipements privatifs (énoncer les pièces, les éléments de confort…).
• Les éléments ou accessoires communs fournis par l’immeuble (chauffage, eau chaude, ascenseur…).
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement, ses conditions de révision.
• Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
• Les obligations du bailleur et des colocataires.
Quelles clauses sont facultatives ?
Sont facultatives mais quasi incontournables les clauses suivantes :
• Le dépôt de garantie : son montant doit alors figurer dans le bail. Pour une location non-meublée, le dépôt de garantie est d’un mois de loyer hors charge ; pour un meublé son montant est libre. Il est partagé entre les colocataires.
• Une clause résolutoire qui permet de résilier le bail lorsque les colocataires ne respectent pas certaines de leurs obligations.
• La caution colocation : la caution qui s’engage le fait au profit d’un colocataire mais est responsable du paiement intégral du loyer s’il y a un unique bail pour la colocation, et non pas un bail par locataire.
• Une clause de solidarité : elle prévoit que les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du bail. Chaque colocataire peut donc être tenu pour responsable du paiement de la totalité du loyer, surtout en cas de défaillance des autres locataires, que ce soit pendant que la personne est dans la colocation mais également si elle l’a quitté avant les autres. Si la clause le prévoit, la ou les cautions solidaires de chaque colocataire peuvent également être tenues par cette disposition.
• Une clause pénale qui prévoit des sanctions financières en cas de retard ou défaut de paiement des colocataires.
A quoi penser en dehors du bail ?
• L’assurance habitation : privilégiez un seul contrat pour toute la colocation plutôt qu’un contrat par colocataire afin d’éviter, en cas de sinistre, que les différents assureurs se renvoient le dossier.
Pensez à contacter l’assureur à chaque départ ou changement de colocataire.
• Un pacte de colocation : il permet de poser par écrit les règles de vie en communauté, de définir les règles, les modalités de paiements des charges et dépenses communes, la possibilité ou non d’accueillir une tierce personne, il pose les conditions de possibles fêtes ou soirées… Son but est de prévenir les conflits internes.
• Les APL : le mieux est de demander au propriétaire de fournir à chaque colocataire une quittance de loyer afin de permettre à chacun de faire une demande d’allocation logement auprès de la CAF pour leur propre part de loyer.
• La taxe d’habitation : Selon les textes fiscaux, les personnes physiques sont redevables de la taxe d’habitation si elles ont la possibilité d’occuper privativement le logement à tout moment.
Dans le cadre d’une location meublée de quelques mois le caractère privatif et permanent est certain,( cas de la colocation etudiante).
Dans ce cas, les colocataires devront payer solidairement la taxe d’habitation sauf si le bailleur exerce en tant que loueur de meublés non professionnels car c’est lui qui paie la CFE ( pas de double imposition).A défaut, une exonération ou une diminution est possible à condition que le revenu fiscal de référence de chaque foyer occupant le logement n’excède pas certains plafonds.
Que se passe-t-il au moment de quitter la colocation ?
Si tous les colocataires veulent quitter les lieux en même temps, ils doivent néanmoins tous donner congé au propriétaire en respectant le délai de préavis légalement prévu : 3 mois pour un logement non meublé, 1 mois pour un logement meublé ou si le logement non meublé est situé dans une ville en zone tendue (comme c’est généralement le cas pour les grandes villes). La caution leur sera rendue, diminuée du montant d’éventuels travaux en cas de détérioration des lieux ou de meubles.
Dans le cas où un ou plusieurs colocataires quittent la colocation avant les autres, ils doivent donner congé au propriétaire en respectant le délai de préavis. Il est possible de demander à faire un état des lieux lors du départ d’un colocataire afin d’attester de l’état de l’appartement au moment où il le quitte.
Le colocataire qui quitte les lieux ne pourra pas demander immédiatement la restitution de sa part du dépôt de garantie. Ce dernier ne sera en effet rendu qu’à expiration du bail, il devra donc attendre ou trouver un accord avec ses colocataires.
Attention, si une clause de solidarité est prévue, le colocataire qui part de la colocation avant les autres est encore tenu solidairement du paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du bail. Néanmoins, pour les baux conclus après le 27 mars 2014 et conformément aux nouvelles dispositions de la loi ALUR, la solidarité du colocataire prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré ou lorsqu’un nouveau colocataire figure sur le bail. A défaut, « la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé ».

Jeanine AUDEGOND
Lucile DUSCHA

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